Есть задача?решим железно

ООО «Лазори» - динамично развивающееся машиностроительное предприятие. Основными направлениями нашей деятельности являются металлообработка и производство нестандартного оборудования, используемого во многих областях промышленности.

Подробнее

Интересное

Посадить на процент

 

Во всем мире оплата арендуемых торговых площадей по схеме «процент от оборота» — обычная практика. Существуют даже специальные таблицы расчетов ставок, где обозначен профиль оператора и указано, какой процент он может платить. В России переход на такой способ стал одним из недавних трендов.

 

Что-то новое
На отечественном рынке процентная система появилась с приходом крупных западных торговых сетей и девелоперов и была инициирована самими арендаторами. Одними из первых на такую форму перешли IKEA, H&M, «Перекресток», McDonald’s. До кризиса собственники неохотно соглашались на подобные условия. В последние два года ситуация изменилась. «Посещаемость торговых точек снизилась, доходы операторов начали падать и они стали предлагать арендодателям перейти на процент. Соглашались не все, причем предварительно управляющие компании стремились выяснить, действительно ли клиент испытывает трудности, анализировали покупательские потоки и выручку», — рассказывает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Надо отметить, что во время кризиса многие арендаторы готовы были платить довольно большой процент, но пытались полностью освободиться от фикса.

 

«Система оплаты площадей процентами с оборота однозначно выгодна для арендатора, поскольку он получает гарантию, что владелец объекта приложит максимум усилий для привлечения посетителей», — отмечает А. Могила. Такая схема уменьшает сроки окупаемости и позволяет быстрее развиваться, поскольку затраты на аренду растут по мере увеличения выручки. Кроме того, этот вариант дает возможность учитывать сезонность торгового бизнеса и вносить платежи неравными частями.

 

Пополам
По словам Андрея Чамкина, коммерческого директора I’M Company, речь идет скорее не о выгоде, а о разделение рисков. При фиксированной ставке практический все они лежат на арендаторе, хотя его успех сильно зависит от качества ТЦ. Процент позволяет поделить ответственность, а в результате в удачных объектах арендатор может платить даже больше, чем при фиксированной ставке. По мнению Ольги Ясько, регионального директора департамента аналитики Colliers International, основная причина того, что компаний, использующих процентную форму, не так много — непрозрачность отечественного бизнеса, локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои обороты.

 

Для собственника процентная оплата является рискованной. С одной стороны, чтобы вернуть заем на строительство ТЦ, необходимо показать определенную доходность. Банки в расчете эффективности проекта используют преимущественно минимальную арендную ставку и консервативно подходят к оценке доходов от платежей с оборота. У владельца объекта нет возможности ждать, когда арендаторы раскрутятся, а процент от их выручки достигнет нужного уровня. Кроме того, рассматриваемая система лишает собственника возможности четко планировать доходность и сроки окупаемости объекта. К тому же придется дополнительно контролировать операционную деятельность арендаторов, поставив специализированное оборудование на кассовые аппараты или проводя выборочные проверки. Сегодня в России владельцы ТЦ используют подобную систему достаточно редко. Хотя, по мнению Валентины Антиповой, директора департамента торговой недвижимости NAI Becar, это выгодно обеим сторонам: в качественном комплексе, генерирующем достаточные потоки посетителей, арендатору обеспечен хороший товарооборот, и тогда процентная система принесет владельцу больший доход, чем фикс. Кроме того, по словам О. Ясько, в торговых центрах с процентной схемой операторы гораздо реже выходят из проектов, поскольку даже при недостаточном обороте размер арендных платежей остается на приемлемом уровне.

 

Размер процента
Как говорит Ольга Збруева, руководитель отдела по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе С BNP Paribas Real Estate, рынок торговой недвижимости России пока остается рынком арендатора. Оценивая перспективы торгового центра, ритейлеры не готовы войти в проект, если условия не позволят магазину получить прибыль. Те же причины заставляют собственников идти на уступки при реализации арендной кампании. Хотя гибкость при согласовании коммерческих условий зависит от клиента. Есть арендаторы, с которыми собственник вынужден считаться. Это прежде всего «якоря», чье присутствие используется для формирования потоков покупателей. Есть еще одна важная группа арендаторов. Они являются показателем потенциала торгового центра, их присутствие стимулирует операторов других сегментов и форматов снимать площади на условиях собственника. К таким относятся в первую очередь магазины одежды известных брендов (например, Zara и другие марки компании Inditex, Mango, New Yorker, New Look, Promod, Lindex и пр.). Плата может быть в виде чистого процента или комбинированной (минимальный фикс плюс процент).

 

Другие арендаторы легко заменяемы, их наличие или отсутствие не является критическим (операторы небольшой площади, например магазины бижутерии, ювелирных изделий, подарков). По отношению к таким клиентам собственники могут проявлять твердость при согласовании условий. Сегодня, сообщает О. Збруева, фиксированная часть обычно не превышает $150 за кв. м в год. Оплата для якорных арендаторов составляет 2-5%, для торговых галерей — 5-15%. Процент также зависит от специализации: продовольственные супермаркеты отдают 3-5%, супермаркеты бытовой техники и электроники — 3-6%, все остальные 10-15%. Фиксированная ставка также зависит от арендатора, ну и от комплекса — чем он удачнее, тем выше. Но обычно фикс должен покрывать коммунальные и эксплуатационные расходы.

 

Перспективы
Большинство экспертов считают процентную систему более прогрессивной, поскольку она обеспечивает компромисс. Если торговый центр работает успешно, арендодатель получает гораздо больше, нежели просто фиксированную ставку. Многие участники рынка считают, что будущее — за платой в виде процента с оборота, хотя фиксированный минимум в любом случае останется. Как говорит А. Могила, в прошлом году торговые операторы продолжили переходить на процентную схему — например, не более $150 за кв. м в год плюс 5% с оборота. По словам эксперта, если в 2008-2009 годах данные привилегии были доступны только крупным компаниям, то в нынешнем их добились уже средние и малые фирмы. Кроме того, в кризис многие международные сети зафиксировали эти условия на длительный срок, поскольку договоры подписывались не на год-два, а на пять-семь, поэтому тенденция перехода на процент сохраняется.

 

Хотя происходят на рынке и обратные процессы. Например, отмечает Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Недвижимость», в последнее время в связи с ростом рынка и доходов операторов владельцы некоторых торговых центров возвращаются к фиксированным ставкам. Это особенно актуально для собственников, которым необходимо точно прогнозировать доходы для погашения кредитов. В будущем, считают большинство экспертов, схема расчетов с учетом процента с оборота будет развиваться. Однако основными операторами, работающими по такой системе, останутся в основном крупные международные ритейлеры и компании, обороты которых могут подтвердить ведущие аудиторские организации.

Источник: domania.ru

Свежие статьи

10 Янв. 2014 - Праздник в кафе читать
14 Дек. 2013 - Применение автокрана в современных условиях читать
10 Дек. 2013 - Строим тепловую сеть: на что обратить внимание? читать
13 Ноя. 2013 - Отдых на острове Санторини читать
12 Ноя. 2013 - Современные литейные производства читать
05 Ноя. 2013 - Чугунные печи для бани читать
28 Окт. 2013 - Контроллер машины многоточечной контактной сварки SA-2000AF читать
02 Окт. 2013 - Испытательное оборудование для двухопорного изгиба металлов и сплавов по методу Шарпи: что нужно о нем знать? читать
01 Окт. 2013 - Основные преимущества санаторного лечения читать
27 Сен. 2013 - Особенности изготовления металлоконструкций читать

Последние новости

29 Янв. 2013 - Строительство складского помещения читать
24 Янв. 2013 - Как правильно выбрать диски на авто. читать
24 Янв. 2013 - Навесное оборудование Miller читать
22 Янв. 2013 - Модные зимние куртки пуховики от Fred Perry читать
30 Ноя. 2012 - Гаджет в городе... NISSAN JUKE читать
23 Ноя. 2012 - ОАО "Редуктор-ПМ" развивает новые производственные направления читать
20 Ноя. 2012 - В ПВЦ «Радмир Экспохолл» пройдет 4-я специализированная выставка «Строительство. Коттедж. Ландшафт. Энергоэффективные технологии» читать
20 Ноя. 2012 - Семантическое ядро запросов читать
18 Ноя. 2012 - Ультралайт в степях читать
18 Ноя. 2012 - В Астане увеличилось строительство частных домов читать